Comment bien anticiper la transmission de son patrimoine ?

La transmission anticipée du patrimoine constitue un levier central de l’ingénierie patrimoniale en droit français. Le régime fiscal des libéralités permet, sous certaines conditions, d’organiser de son vivant le passage des biens aux héritiers en maîtrisant la charge fiscale. L’anticipation permet ainsi d’éviter l’application des droits de succession et de préserver l’intégrité économique des actifs transmis.

Le démembrement de propriété comme technique de transmission

L’acquisition d’un bien immobilier en démembrement de propriété avec ses enfants repose sur une répartition des droits entre usufruit et nue-propriété. Les parents conservent l’usufruit, leur permettant d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus, tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires. Au décès des usufruitiers, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’opère de plein droit, sans imposition supplémentaire au titre des droits de succession. La cession du bien demeure toutefois subordonnée à l’accord conjoint des usufruitiers et des nus-propriétaires.

La donation démembrée constitue une autre modalité de transmission anticipée. La valeur transmise correspond exclusivement à celle de la nue-propriété, déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier conformément à l’article 669 du Code général des impôts. Ainsi, pour un bien valorisé à 500 000 euros et des usufruitiers âgés de moins de 61 ans, la nue-propriété est évaluée à 50 % de la valeur en pleine propriété. L’application des abattements légaux permet alors, dans certains cas, une transmission sans droits de donation, hors frais d’acte.

La structuration sociétaire et l’anticipation fiscale

La création d’une SCI familiale répond à un objectif de gestion et de transmission du patrimoine immobilier. Les statuts organisent la gouvernance et facilitent la conservation des biens au sein du cercle familial. La transmission s’effectue par donations successives de parts sociales, permettant de bénéficier du renouvellement périodique des abattements fiscaux.

La valorisation des parts sociales peut faire l’objet d’une décote, généralement admise à hauteur de 10 %, tenant compte de leur faible liquidité et des restrictions statutaires à la cession. L’anticipation demeure ainsi le principe directeur d’une transmission patrimoniale optimisée, tant sur le plan fiscal que civil.